行業整合兼並加劇 國企央企主導市場

2021年全國新建商品住宅銷售麵積同比增幅僅為1.1%，與去年持平。而在30大中城市中，一線城市的新建商品住宅銷售仍在穩步增加，北京、廣州、深圳累計同比上年分彆上升約28%、14%、16%；二線城市累計同比上升15.52%，較2019年增加4.21%；三線城市累計同比則下降15.35%，較2019年下降17.42%；這意味著銷售下行的壓力更多地集中於三線及以下的城市。與此同時，排名前100的房企全年總銷售金額達12.8萬億元，同比減少2.4%，年內累計銷售增速首次轉負，呈下行之態。

由於行業整體下行，企業融資受到嚴格約束，一些在前期大力擴張的房企債台高築，雖然已經形成了可觀的規模，但卻在行業調整期遭遇資金困境，導致"暴雷"。2021年下半年以來，已有多家房企爆發信用事件，多數為融資及銷售驟降導致的短期流動性危機。儘管如此，但其持有的優質資產價值並未大幅縮水，如一、二線城市的住宅項目、核心地段的商業資產、物管公司等，可通過資產出售緩解流動性壓力，而出險房企及高壓房企轉讓資產自救的意願也較強, 市場上項目的收並購機會日益增多。2021年四季度以來，隨著償債高峰期到來，越來越多房企開始通過出售資產及地產項目來避免違約。除世茂和雅居樂外，融創、佳兆業、奧園、中南、禹洲等房企也加入出售資產大軍中。2021第四季度房地產業收並購金額、數量分彆較2021第三季度上升120%、9%。

房地產企業間的項目並購是房地產行業化解風險、實現出清的最有效市場化手段。近期監管層鼓勵並購貸款、並購票據等金融工具支持收並購。2022年初，央行要求9家國企通過收並購項目資產的方式為有中高風險的11家房企提供流動性支持。1月12日招商蛇口30億元並購票據完成注冊，首期發行25.8億元，其中12.9億元用於收購開發項目股權。近日有消息稱，目前銀行已告知一些大型優質房企，針對出險企業項目的承債式收購，相關並購貸款不再計入“三道紅線”相關指標。

金融工具支持房地產項目的收並購，有利於盤活出險房企資產。對於風險企業而言，能夠保障其項目後續順利建設完工，避免出現爛尾及侵害購房者利益,幫助企業快速回籠資金，降低債務壓力。對於並購方而言，可用優惠價格獲取優質項目，提升資產質量和盈利能力。通過收購，頭部房企的市場份額和競爭力將進一步提升，有助於市場更加穩定健康。同時，優質企業借助銀行貸款收購出現風險的房地產項目，擴大了銀行發放房地產並購貸款的空間，有利於銀行貸款在該領域的投放。

2022年房地產行業收並購才剛開始，但短期在資金麵尚未完全回暖的狀態下，多數房企收並購取態謹慎。從近期的收並購案例來看，國企、央企已成為優質項目收購的主力軍，行業發展有望迎來新格局, 規模和範圍將進一步擴大。勝者為王，部分風險房企將退出市場，國有企業將成為未來市場的主導。