三條紅線嚴厲監管 房企融資壓力倍增

今年下半年開始，在信貸及各類調控政策的約束之下，國內房地產市正在迅速降溫，令眾多房企倍感壓力。這些壓力既有來自於在“房住不炒”政策下國家對於房價的管控，更有金融機構對房企融資方麵的管控。而金融管控主要是通過設立 “三條紅線”對房企的融資進行限製。

所謂的“三條紅線”，指的是監管層對房企融資較為清晰的三條標準，旨在控製房地產行業的有息債務增長。這三條紅線分彆是：第一條紅線是剔除預收款的資產負債率不得大於70%，第二條紅線是淨負債率不得大於100%，第三條紅線是現金短債比不得小於1倍。根據“三條紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四檔，以控製房企的有息債務增長。紅檔，即若上述三條紅線全部“踩線”，則有息負債不得增加；橙檔，即兩條紅線“踩線”，有息負債規模年增速不得超過5%；黃檔，即隻有一條“踩線”，有息負債規模年增速可放寬至10%；綠檔，即全部指標符合監管層要求，三條紅線均未觸碰，則有息負債規模年增速可放寬至15%。

資產負債率是最重要的一條紅線，其意義在於衡量企業償還負債的能力。從A股的上市房企可以看出，從2016年到2020年，平均資產負債率大概在70%左右，實際上，國內房地產行業的平均資產負債率是在80%出頭。與其它行業相比，房地產行業多了一個小前提，因為房地產行業是預售製，在房子未售出之前，都是暫存在企業名下的，所以在總資產和總負債中都要剔除大量的預收款，剩下的才是真正的資產負債率。若計算之後，資產負債率為70%以上，則超出紅線，被認定為不安全，也將得不到銀行的貸款。

根據對國內60家上市房企的今年上半年報數據的不完全統計，目前綠檔的房企有27家，其中國企和央企占12家，民企占15家。綠檔房企中，央企處於絕對領導地位。其中中海、招商、華潤、五礦、保利、金茂等央企不僅全部達標，且負債率遠低於紅線標準。而排行10強的房企之中，國企和央企也占據了7席，僅碧桂園、恒大、融創為純民企，可見國企央企對房地產行業的領導地位已然確立。值得一提的是，一直被認為發展緩慢的合生，以及名不見經傳的港龍，三條紅線數據表現突出，“舊改之王”佳兆業則首次進入綠檔範圍。近期華夏幸福、泰禾、藍光、協信、恒大、建業、新力等房企頻發風險事件，再次彰顯了融資和貸款端口的收緊所帶來的壓力。

“三條紅線”的政策邏輯，顯然有利於抑製房企的有息負債規模，防止房企激進擴張而引起土地市場過熱，從而穩定地價和房價的預期。因此，未來房企想要獲得更良好的生存和發展，必須量力而行，重新籌謀布局。

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