產業園區REITs穩定 疫情再起風險加劇

　　當前我國在交通能源、生態環保、城市建設、倉儲物流等基礎設施領域形成了大量類型豐富的優質資產，為開展基礎設施REITs試點創造了條件。2020年4月30日，中國證監會和國家發改委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，標誌著我國公募REITs試點正式啟航。2021年以來，基礎設施公募REITs利好政策頻出，備受投資者青睞。截至目前，兩批共11個試點項目融資規模超過360億元，涉及收費公路、產業園區、倉儲物流、汙水處理等主流基礎資產類型，主要分布在京津冀、長三角和粵港澳大灣區等重點區域。

　　產業園區（含倉儲物流）是基礎設施公募REITs的重要組成部分，也是當前公募REITs發行項目中的主流資產類型。總體來看，以優質產業園區作為底層資產發行公募REITs，短期有利於開發建設主體降低企業負債，增加利潤，平衡財務報表，優化資產結構，增強企業再融資能力。長遠地，園區開發企業通過發行公募REITs，建立「投-融-管-退」的資本循環體係。借助基金化運作模式，產業園區開發形成從建設、培育、REITs化，到回籠資金再投資的閉環，實現園區開發良性循環。

　　11個試點項目中，有6個為產業園區（含倉儲物流）類相關資產，占比超50%，分彆是蛇口產園REIT、張江光大REIT、東吳蘇園REIT、建信中關村REIT、紅土鹽港REIT、中金普洛斯REIT。近期，已有4隻產業園REITs陸續披露了2022年第一季度報告。整體而言，產業園REITs的總體運營情況較為穩定。其中，張江光大園REIT運營表現較為出色，東吳蘇園REIT、建信中關村REIT運營情況相對穩定，蛇口產園REIT運營情況則不及預期。疫情對產業園區的影響普遍較大，增加了對項目未來收入的不確定性。

　　3月以來，內地多地疫情再起並加劇。受此影響，產業園REITs麵臨的最大風險是租金減免及後續招商困難。首先，疫情無疑會增加招商的難度。部分租戶受疫情影響，可能會因經營不善，無法續租，而疫情之下又難以開展後續招商工作，後期還需持續關注園區租戶續租、退租、換租情況。其次，自3月以來，國務院國資委、蘇州財政局、深圳市政府、上海國資委、北京國資委陸續出台了國有房屋減免租金的抗疫紓困政策。儘管公募REITs園區不再完全由原始權益人持有，但受周邊其他國有房屋減免租金的影響，如物業未減免租金可能會導致租戶外流、租金收繳率下降情況。因此，需要進一步關注這幾隻REITs對現有租戶減免租金的可能性和力度。